Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien

Das Vergleichswertverfahren wird sehr oftmals zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie angewandt. Bei diesem Verfahren der Wertermittlung wird der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet.

In welchen Fällen wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertfahren findet in erster Linie bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Typische Anwendungsbeispiele wären somit das Einfamilienhaus, wozu auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser gehören. Aber auch bei Eigentumswohnungen oder Garagen wird das Vergleichswertverfahren durchgeführt.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

In Idealfall werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken gemacht, die wegen Ihrer Merkmale gut miteinander vergleichbar sind. Wurde als Beispiel vor kurzer Zeit ein Nachbargrundstück veräußert, das dem zur Bewertung anstehenden Grundstück in Art und Beschaffenheit stark ähnelt, dann kann der dabei erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren Berücksichtigung finden. Da es des Öfteren keine direkten Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis stets das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung des Verkehrswertes

Bei dem indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie (Haus, Wohnung) aus den Kaufpreisen die in der Vergangenheit erzielt wurden abgeleitet. Der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde segmentiert die Kaufpreise nach unterschiedlichen Kriterien, wie z.B. nach der Lage, dem Baujahr und der Art der Immobilie. Im Anschluss wird für jedes so gebildete Segment ein Durchschnittspreis errechnet. Diese ermittelten Durchschnittspreise gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein. Sie müssen aber noch im Einzelfall durch entsprechende Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Nach der aktuellen Rechtsprechung sollten die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 bis 35% von den ermittelten Durchschnittswerten betragen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.

Um welche Zu- und Abschläge handelt es sich beim indirekten Vergleichswertverfahren

Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Elemente in Frage, die in besonderem Maße eine Wertbeeinflussung darstellen, die da wären:

• Die Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
• Der Zustand der Immobilie (Modernisierungs- Renovierungs- Sanierungsbedarf)
• Die Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
• Die Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte, etc.